Khi ký hợp đồng thế chấp, hợp đồng được lập dưới tên của một người là người vay chính và những người khác là người đồng vay (tùy chọn). Tuy nhiên, làm thế nào để thay đổi người vay chính trong hợp đồng thế chấp?
Có thể phát sinh trường hợp phải thay đổi quyền sở hữu tài sản thế chấp do tan vỡ, chết, mua bán... Khi đó việc thay đổi này sẽ được thực hiện như thế nào? Chúng tôi giải thích cho bạn trong bài viết này, chúng ta sẽ bắt đầu chứ?
Việc thay đổi chủ sở hữu của một khoản thế chấp có ý nghĩa gì?
Trong hợp đồng thế chấp, người đứng tên sở hữu được coi là con nợ thế chấp, tức là người chịu trách nhiệm về khoản nợ mà họ đã gây ra. Tuy nhiên, khi quyền sở hữu thay đổi, con nợ chính sẽ được giải phóng khỏi nghĩa vụ của mình, và nghĩa vụ đó được chuyển giao cho người khác.
Bây giờ, nó có dễ thực hiện như những gì bạn đã đọc trước đây không? Sự thật là không. Các tổ chức ngân hàng, là những tổ chức được thế chấp, không chấp nhận sự thay đổi như vậy, trên thực tế phải đáp ứng một số trường hợp.
Vậy thế chấp có được thay đổi không?
Câu trả lời nhanh chóng và dễ dàng cho câu hỏi đó là có, có thể thay đổi quyền sở hữu khoản thế chấp. Trên thực tế, đó là một quá trình được gọi là thế quyền của người thế chấp và có liên quan đến sự thay đổi trong hợp đồng đã được ký kết vào thời điểm đó.
Nhưng để điều này xảy ra, một loạt các yêu cầu quan trọng và thiết yếu phải được đáp ứng; nếu không, ngân hàng sẽ không đồng ý . Đó là những yêu cầu nào?
Sự đồng ý của chủ nợ
Trường hợp bạn vẫn chưa hiểu rõ thì người cầm cố là người mắc nợ, người nợ tiền. Và ai cho vay số tiền đó? Đúng là ngân hàng.
Do đó, nếu ngân hàng từ chối thay đổi người đứng tên thế chấp, bạn không thể làm gì được.
Nghiên cứu khả năng thanh toán của con nợ mới
Đây là một phân tích mà ngân hàng thực hiện để xác định xem người vay mới có khả năng trả nợ hay không. Cần lưu ý rằng khi chủ tài khoản thay đổi, ngân hàng không biết liệu người mới có đủ uy tín tín dụng và khả năng gánh vác khoản nợ hay không. Đó là lý do tại sao nó liên quan đến điểm trước đó, và nếu đánh giá không đạt yêu cầu, họ sẽ không cho phép thay đổi quyền sở hữu do những rủi ro liên quan.
Avala
Đây là điều mà một số ngân hàng có thể yêu cầu người mở tài khoản mới. Nếu kiểm tra tín dụng cho thấy người đó không đủ khả năng quản lý khoản nợ, họ có thể đề nghị người bảo lãnh để tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng. Người bảo lãnh này có thể là một người khác hoặc một tài sản thuộc sở hữu của người mở tài khoản mới, chịu rủi ro trong trường hợp người đó vỡ nợ.
Tất nhiên, nếu khoản nợ đó không được trả thì tài sản đảm bảo có thể bị mất.
Làm thế nào để thay đổi chủ sở hữu thế chấp?
Nếu ngân hàng đồng ý và chấp nhận thay đổi, quá trình thế chấp cho bên thế chấp sẽ bắt đầu. Và các bước là gì?
Việc đầu tiên đã được thực hiện bằng cách yêu cầu ngân hàng đại diện cho con nợ và ngân hàng đã chấp thuận thay đổi đó.
Bước thứ hai là thanh toán phí thế chấp. Và đúng vậy, điều này có nghĩa là việc thay đổi người đứng tên thế chấp bao gồm việc trả tiền cho ngân hàng. Tùy thuộc vào loại thế chấp bạn đang có, cho dù là lãi suất cố định hay lãi suất thả nổi, phí sẽ khác nhau. Nếu thế chấp của bạn là lãi suất cố định, phí là 0,50% trong năm năm đầu tiên và 0,25% từ năm thứ sáu trở đi.
Trong trường hợp thế chấp thay đổi, 0,25% được trả trong ba năm đầu tiên. Thứ tư và thứ năm, 0,15% và không có hoa hồng từ quan hệ tình dục.
Đôi khi, cần phải tính đến các chi phí khác , chẳng hạn như trong các trường hợp thay đổi quyền sở hữu do chấm dứt quyền sở hữu chung hoặc bán tài sản. Tương tự, bất kỳ phí thẩm định hoặc phí công chứng nào cũng phải được bao gồm.
Bước thứ ba, và bây giờ là bước cuối cùng, sẽ là chính thức hóa hợp đồng mới, trong đó chủ sở hữu thay đổi, người được miễn trách nhiệm đó và được chủ sở hữu mới đảm nhận.
Những trường hợp nào phải chuyển đổi quyền sở hữu tài sản thế chấp
Việc thay đổi chủ sở hữu của khoản thế chấp thường không được thực hiện thường xuyên. Nhưng có một số trường hợp nhất định cần thiết. Trong số đó có:
Bán tài sản thế chấp
Một ngôi nhà, một căn nhà, một mặt bằng... khi bán cho người khác và có thế chấp ở giữa thì phải thông báo cho ngân hàng về việc bán và làm thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu.
Thông thường, người bán sẽ trừ đi số dư còn lại của khoản thế chấp, và người mua sẽ tiếp nhận khoản thế chấp hiện có. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào việc ngân hàng có chấp nhận sự thay đổi này hay không.
Nếu bạn chấp nhận, cả người mua và người bán sẽ phải ký một thỏa thuận trong chứng thư công khai và chủ nợ sẽ phải đồng ý với sự thay đổi.
Cái chết
Một trường hợp khác xảy ra sự thay đổi người cầm cố là khi người cầm cố thế chấp qua đời. Trong trường hợp này, những người thừa kế là người sẽ gánh nợ khi nhận di sản (nếu không nhận thì không chịu trách nhiệm về khoản nợ hoặc tài sản đó).
Trong trường hợp này, khi nói về cái chết và thừa kế, những người thừa kế sẽ tự động được thế quyền đối với tất cả các khoản nợ do người quá cố để lại ngay khi họ chấp nhận thừa kế.
Căn hộ tuyệt chủng
Một kịch bản phổ biến là sự biến mất của chung cư (nghĩa là khi một tài sản thuộc sở hữu của nhiều người). Ví dụ, khi xảy ra tình trạng ly thân hoặc ly hôn.
Trong những trường hợp đó, một trong số họ sẽ giữ lại tài sản và bạn phải thương lượng với ngân hàng để họ chấp nhận rằng, thay vì hai hoặc nhiều chủ sở hữu, chỉ còn một người (vì vậy họ phải phân tích xem người đó có khả năng thanh toán, có đủ năng lực để gánh khoản nợ một mình hay không, v.v. và do đó, chấp nhận).
Bạn đã rõ cách thay đổi chủ thế chấp và các trường hợp phải thực hiện chưa? Bạn đã bao giờ phải đối mặt với thủ tục này?