Thế chấp xanh sẽ tồn tại lâu dài, không chỉ như một trào lưu nhất thời, mà còn là một cách để tài trợ cho những ngôi nhà có hiệu suất năng lượng và môi trường được cải thiện. Nói tóm lại, chúng ta đang nói về các khoản vay dành cho những người mua, xây dựng hoặc cải tạo nhà tiết kiệm năng lượng. Mục đích là đưa ra những điều kiện hấp dẫn hơn để đổi lấy việc chứng minh hiệu suất năng lượng cao., cho dù là ngay từ đầu (xây dựng mới và đồ cũ chất lượng cao) hay sau khi cải tạo toàn diện.
Ngoài việc tiết kiệm tiền điện và khí đốt, các khoản thế chấp này còn hướng tới tương lai: lượng khí thải thấp hơn, các bất động sản có khả năng phục hồi tốt hơn trước các quy định ngày càng nghiêm ngặt và một thị trường coi trọng tính bền vững. Nếu bạn quan tâm đến túi tiền của mình và hành tinh này, thì hình thức tài chính này có thể phù hợp với bạn., với điều kiện bất động sản đáp ứng các tiêu chuẩn rõ ràng và bạn cung cấp tài liệu phù hợp.
Thế nào là thế chấp xanh hoặc thế chấp sinh thái?
Thế chấp xanh (còn gọi là sinh thái) là khoản vay thế chấp được thiết kế để mua, xây dựng hoặc cải tạo bất động sản đáp ứng các tiêu chí về hiệu quả năng lượng và tính bền vững của môi trường, và là một phần của tín dụng xanh. Ý tưởng rất đơn giản: hiệu suất năng lượng của ngôi nhà càng tốt thì đơn vị đó có thể cung cấp các điều kiện càng tốt. (mức giá thấp hơn, tiền thưởng hoặc một số ưu đãi bổ sung).
Tại thị trường Tây Ban Nha, chúng thường được dùng cho những ngôi nhà có chứng chỉ năng lượng cao (A hoặc B) hoặc cho các dự án cải tạo giúp cải thiện đáng kể mức tiêu thụ năng lượng (hiệu suất ít nhất khoảng 30%, theo một số tiêu chí của sản phẩm). Logic “khen thưởng hiệu quả” này đã được mở rộng sang lĩnh vực xây dựng và cải tạo, không chỉ riêng bán hàng..
Ngoài lợi ích về mặt tài chính, sống trong một ngôi nhà tiết kiệm năng lượng còn mang lại những lợi ích thiết thực: chi phí điện và sưởi ấm thấp hơn, thoải mái hơn và thường có giá trị thị trường tốt hơn. Tất cả những điều này đều phù hợp với các quy định hiện hành và mục tiêu khử cacbon., giúp giảm thiểu rủi ro trong tương lai.
Các tính năng chính và yêu cầu về hiệu quả
Để đủ điều kiện vay thế chấp xanh, ngôi nhà phải đáp ứng các tiêu chuẩn hiệu quả rõ ràng. Các tiêu chuẩn này bao gồm các biện pháp như cách nhiệt tốt cho lớp vỏ tòa nhà (mặt tiền, mái nhà và các ô cửa), cửa sổ hiệu suất cao, hệ thống HVAC và nước nóng tiết kiệm năng lượng. Hệ thống chiếu sáng LED và việc sử dụng năng lượng tái tạo—ví dụ như tấm pin mặt trời—sẽ ghi điểm. và giúp giảm nhu cầu năng lượng thực tế.
Chứng nhận năng lượng là điều cần thiết. Tại Tây Ban Nha, chứng nhận đánh giá năng lượng của bất động sản là bắt buộc; trong các khuôn khổ khác, có thể yêu cầu thêm các chứng nhận hoặc đánh giá môi trường (trong một số trường hợp, các tiêu chuẩn toàn cầu như LEED hoặc ENERGY STAR được trích dẫn để chứng nhận hiệu suất). Yếu tố quyết định là một tổ chức hoặc chuyên gia độc lập xác nhận ngôi nhà đáp ứng các tiêu chí chính thức. và không chỉ là lời hứa về hiệu quả.
Một yếu tố phổ biến khác là định giá bất động sản và cách nó ảnh hưởng đến việc tài trợ. Đôi khi, hiệu quả và chất lượng xây dựng có thể có lợi cho việc thẩm định, và trên thực tế, điều này dẫn đến lãi suất tài trợ tốt hơn. Một số ngân hàng thậm chí còn liên kết lãi suất với hóa đơn tiền điện. (ví dụ, điều kiện càng tốt thì xếp hạng càng cao).
Ngoài những điều trên, một số khoản thế chấp xanh còn cung cấp các điều khoản có lợi hơn: lãi suất thấp hơn một chút, thời gian trả nợ kéo dài hoặc tiền thưởng bổ sung nếu bạn đáp ứng các yêu cầu về tính bền vững. Đôi khi, việc tiếp cận các ưu đãi về thuế hoặc viện trợ công liên quan đến cải thiện năng lượng cũng được xem xét., có thể giảm tổng chi phí của dự án.
Cách thức hoạt động và điều kiện tài chính
Theo quan điểm của người sở hữu, cơ chế thanh toán cũng giống như thế chấp truyền thống: trả góp định kỳ bao gồm cả tiền gốc và lãi. Theo nguyên tắc chung, khoản tài trợ được cung cấp tối đa lên tới 80% giá trị thấp hơn giữa giá thẩm định và giá mua. (và tỷ lệ phần trăm thấp hơn nếu đó là ngôi nhà thứ hai), với các điều khoản có thể kéo dài tới vài thập kỷ đối với ngôi nhà đầu tiên; và để lập kế hoạch ngân sách của bạn, bạn có thể tham khảo ý kiến bảng khấu hao thể hiện sự phát triển của vốn và lãi suất.
Các tổ chức tín dụng theo dõi chặt chẽ khả năng vay vốn. Một tiêu chí chung là khoản thanh toán thế chấp không được vượt quá khoảng 35% thu nhập hàng tháng. Ngoài ra, thường phải tiết kiệm trước ít nhất 20% giá bất động sản. để trả trước, cộng thêm 10%-15% cho các chi phí (thuế, công chứng, đăng ký, thẩm định, v.v.).
Trong số các chi phí, phí khởi tạo có thể thay đổi tùy theo ngân hàng và sản phẩm. Một số ngân hàng miễn phí này cho một số khoản thế chấp, trong khi một số khác thì không. Trong một số trường hợp thị trường cụ thể, có thông báo rõ ràng rằng khoản hoa hồng này không được tính., trong khi những nơi khác thì có (ví dụ, có những ưu đãi giảm giá 1% khi mở tài khoản). Bạn nên kiểm tra điều kiện hiện tại của từng tổ chức, vì điều này khác nhau tùy từng tổ chức.
Về mặt hoạt động, khoản vay có thể có lãi suất cố định, lãi suất thay đổi hoặc lãi suất hỗn hợp. Chìa khóa cho một khoản thế chấp xanh không phải là lãi suất mà là mối liên kết giữa các điều kiện tốt hơn với hiệu suất năng lượng của ngôi nhà., đóng vai trò như đòn bẩy cho khả năng tiết kiệm trong trung và dài hạn.
Cách nộp đơn: tài liệu và các bước
Quy trình đăng ký thế chấp xanh không khác nhiều so với thế chấp thông thường, ngoài ra còn có lợi ích là chứng minh được hiệu quả của bất động sản. Họ sẽ yêu cầu bạn cung cấp các giấy tờ cá nhân và tài chính thông thường và ngoài ra, bằng chứng về xếp hạng năng lượng (hoặc dự án cải cách sẽ cải thiện đáng kể tình hình).
Trong số các tài liệu phổ biến nhất là CMND hoặc mã số thuế (NIF), lịch sử làm việc, bằng chứng về giá mua và thẩm định, phiếu lương gần đây và tờ khai thuế thu nhập nếu bạn đang làm việc. Nếu bạn tự kinh doanh, bạn phải cung cấp thuế thu nhập cá nhân trong hai năm tài chính gần nhất, các khoản thanh toán hàng quý hiện tại và biên lai đóng góp An sinh xã hội gần đây..
Sau khi tổ chức xem xét đơn đăng ký của bạn, họ có thể gửi cho bạn Phiếu thông tin trước hợp đồng (FIPRE) với mục đích cung cấp thông tin, bao gồm các thông tin cơ bản về khoản vay và lãi suất. Nếu phù hợp với bạn, bước tiếp theo là FEIN (Tờ thông tin tiêu chuẩn Châu Âu), có tính ràng buộc, cùng với FiAE (Bảng cảnh báo chuẩn hóa), trong đó nêu chi tiết, cùng những nội dung khác, các rủi ro pháp lý trong trường hợp không tuân thủ.
Đồng thời, hoặc trước khi ký, hãy nhớ rằng một số bên cho vay sẽ đưa ra lời khuyên để xem liệu thế chấp xanh, thế chấp truyền thống hay khoản vay cụ thể để cải tạo tiết kiệm năng lượng sẽ phù hợp hơn với bạn. Việc đặt ra mục tiêu tiết kiệm năng lượng và mức đầu tư cần thiết ngay từ đầu sẽ giúp bạn có lựa chọn tốt..
Ngân hàng và ví dụ thực tế ở Tây Ban Nha
Tại Tây Ban Nha, một số tổ chức đã giới thiệu các khoản thế chấp hướng đến nhà ở tiết kiệm năng lượng. Các chương trình này rất linh hoạt và có thể thay đổi, nhưng vẫn có một số cách tiếp cận chung. Một số đơn vị liên kết lãi suất với chứng chỉ năng lượng, một số khác áp dụng các khoản tiền thưởng cụ thể. trong APR hoặc hoa hồng nếu ngôi nhà đạt đến mức xếp hạng nhất định.
Có những trường hợp ngân hàng điều chỉnh lãi suất dựa trên hiệu quả: ví dụ, có những sản phẩm giảm chênh lệch khi xếp hạng năng lượng của bất động sản càng cao. Ngoài ra còn có các khoản tiền thưởng khiêm tốn (khoảng 0,10 điểm phần trăm) theo mức tiêu chuẩn. cho nhà ở bền vững.
Trong phân khúc lãi suất cố định và lãi suất thay đổi, có những khoản thế chấp cung cấp tiền thưởng lãi suất nếu bạn chứng minh được hiệu quả tối đa (xếp hạng A) và đáp ứng một số yêu cầu đủ điều kiện nhất định (gửi tiền lương trực tiếp, mua nhà hoặc bảo hiểm khấu hao, v.v.). Các điều kiện đã được thông báo như khoản tài trợ lên tới 80% giá trị thẩm định cho ngôi nhà đầu tiên - và lên tới 70% cho ngôi nhà thứ hai - với thời hạn lần lượt là 30 và 20 năm.cũng như cung cấp dịch vụ không mất phí mở tài khoản trong một số trường hợp.
Ngoài ra còn có các khoản thế chấp xanh dành cho người trẻ và được tiếp thị kỹ thuật số, với mức giảm 0,05% về lãi suất ban đầu và mức giảm tiếp 0,05% về chênh lệch, với điều kiện ngôi nhà đáp ứng mức xếp hạng hiện tại. Về phần mình, một số đơn vị đã công bố mức giá ban đầu rất cạnh tranh trong 12 tháng đầu tiên. và từ năm thứ hai trở đi, một chương trình biến đổi (ví dụ, Euribor cộng với một khoản chênh lệch hạn chế), để đổi lấy việc đáp ứng các yêu cầu như thu nhập tối thiểu hàng tháng, ổn định công việc, mua bảo hiểm nhân thọ và chấp nhận hoa hồng mở tài khoản cụ thể (ví dụ: 1%).
Ngoài ra còn có những sản phẩm cụ thể miễn phí mở cửa nếu bạn cung cấp chứng nhận năng lượng phù hợp: ví dụ, chứng chỉ A cho công trình xây dựng mới và chứng chỉ A hoặc B cho công trình xây dựng đã qua sử dụng. Ngoài ra, các khoản thế chấp bền vững còn được tìm thấy ở các ngân hàng quốc gia lớn và các tổ chức chuyên ngành., một số trong số họ có chương trình và đề xuất riêng tập trung vào việc cải thiện nguồn cung nhà ở hiệu quả.
. Điều kiện và tình trạng sẵn có có thể thay đổi theo thời gianBạn nên kiểm tra ưu đãi hiện tại và yêu cầu mô phỏng tùy chỉnh trước khi đưa ra quyết định.
Ưu điểm chính của thế chấp xanh
Lợi ích đầu tiên thường nằm ở túi tiền của bạn. Những ngôi nhà tiết kiệm năng lượng tiêu thụ ít hơn, đồng nghĩa với việc hóa đơn tiền điện và sưởi ấm hàng tháng cũng thấp hơn. Về lâu dài, tiết kiệm năng lượng sẽ giúp bù đắp khoản đầu tư ban đầu vào việc cải thiện. chẳng hạn như hệ thống cách nhiệt, hiệu quả hoặc tái tạo.
Một lợi thế khác là giá trị tài sản: các bất động sản có chứng nhận năng lượng tốt thường được thị trường chấp nhận nhiều hơn và có tiềm năng có giá trị bán lại cao hơn. Bất kỳ ai mua một ngôi nhà hiệu quả cũng sẽ mua được sự thoải mái, chi phí thấp hơn và là một tài sản có khả năng sinh lời trong tương lai cao hơn., ít phải chịu hình phạt theo quy định hoặc tình trạng năng lượng lạc hậu.
Về mặt tài chính, nhiều khoản thế chấp xanh cung cấp các điều khoản tốt hơn so với các sản phẩm tiêu chuẩn: lãi suất thấp hơn một chút, một số khoản tiền thưởng hoặc các điều khoản tốt hơn nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định. Hơn nữa, đôi khi chúng có thể tương thích với các lợi ích về thuế hoặc trợ cấp công. liên quan đến việc phục hồi năng lượng hoặc lắp đặt năng lượng tái tạo.
Và tất nhiên, còn có tác động đến môi trường. Việc lựa chọn một ngôi nhà tiết kiệm năng lượng giúp giảm phát thải và sử dụng tài nguyên một cách có trách nhiệm hơn. Các chính sách bền vững được củng cố với mỗi hộ gia đình giảm lượng khí thải carbon.và điều này phù hợp với các mục tiêu về khí hậu và năng lượng của châu Âu và quốc gia.
Sự khác biệt với thế chấp truyền thống
Về cơ bản, thế chấp xanh hoạt động giống như bất kỳ hình thức nào khác: bạn trả hết gốc và lãi bằng một đợt trả góp duy nhất và tuân thủ chính sách rủi ro của ngân hàng. Điểm khác biệt của hình thức này là các tiêu chí đủ điều kiện và các khoản thưởng tiềm năng. Để đủ điều kiện nhận "nhãn xanh", cần phải chứng minh hiệu quả của tài sản (có chứng nhận và/hoặc đánh giá cụ thể) và dựa trên đó, đơn vị sẽ tinh chỉnh các điều kiện.
Các yêu cầu về tài chính không thay đổi nhiều: khả năng thanh toán, thu nhập ổn định, đủ tiền tiết kiệm để trả trước và chi phí, và lịch sử tín dụng tốt. Nên xem xét các khoản hoa hồng, các yêu cầu liên kết (bảo hiểm, bảng lương) và so sánh các ưu đãi với các khoản thế chấp khác trên thị trường., xanh lá cây và không xanh lá cây, để xem loại nào cung cấp APR tốt nhất và phù hợp nhất với nhu cầu của bạn.
Những thách thức hiện tại và tương lai của thị trường xanh
Không phải mọi thứ đều dễ dàng. Một thách thức phổ biến là đôi khi, lợi thế tài chính trực tiếp bị hạn chế. Có những trường hợp, khoản vay thế chấp truyền thống, theo giá thị trường, có thể rẻ hơn một khoản vay thế chấp xanh cụ thể. Người ta cũng chỉ ra rằng việc giảm lãi suất chỉ 0,10 điểm có thể không bù đắp được nỗ lực kinh tế nhằm "làm cho ngôi nhà bền vững 100%". nếu cần đầu tư đáng kể vào tấm pin mặt trời, năng lượng địa nhiệt và cách nhiệt hiệu suất cao.
Mặc dù vậy, xu hướng này dường như không thể ngăn cản. Một lượng lớn khách hàng sẵn sàng ưu tiên hiệu quả đang hình thành, và thị trường đang phản ứng bằng những sản phẩm cạnh tranh hơn. Khi nhu cầu tăng lên và quy định được thúc đẩy, người ta mong đợi rằng các thực thể sẽ củng cố các điều kiện và các khoản thế chấp xanh sẽ tăng trọng trong danh mục đầu tư của ngân hàng.
Đồng thời, các khuôn khổ quốc tế cảnh báo về hai tác động sẽ tăng theo thời gian: "giá trị xanh" (phí bảo hiểm hiệu quả) và "chiết khấu nâu" (hình phạt cho sự kém hiệu quả). Điều này đặc biệt quan trọng với thời hạn thế chấp 25-30 năm: việc giảm thiểu rủi ro đó trong tương lai là điều hoàn toàn hợp lý. cho chủ sở hữu và nhà tài trợ.
Yêu cầu cải tiến và ví dụ về các biện pháp
Nếu ngôi nhà của bạn ban đầu không được đánh giá cao, bạn có thể tập trung vào các biện pháp giúp tăng hiệu quả. Cách nhiệt cho tường, trần nhà và cửa sổ; đèn LED; hệ thống sưởi ấm và nước nóng sinh hoạt hiệu suất cao; các thiết bị có nhãn A hoặc B; và năng lượng tái tạo (như tấm pin mặt trời) là những hành động có xu hướng nhân lên tác động.
Điều quan trọng là phải chứng minh kết quả bằng chứng nhận năng lượng sau cải tạo hoặc bằng dự án kỹ thuật chứng nhận mức độ cải thiện. Cơ quan này sẽ đánh giá xem bất động sản có đáp ứng tiêu chuẩn yêu cầu hay không và dựa trên đó sẽ chỉ định các điều kiện xanh..
Các giải pháp thay thế: vay vốn xanh để cải tạo
Không phải mọi thứ đều phụ thuộc vào khoản vay thế chấp. Nếu bạn muốn tài trợ cho một dự án cải tạo cụ thể để nâng cao hiệu quả, bạn có thể chọn khoản vay xanh nhỏ hơn. Tùy chọn này cho phép bạn thực hiện các hành động cụ thể (cách nhiệt, cửa sổ, năng lượng tái tạo) mà không cần thế chấp lại hoặc thay đổi sản phẩm., mặc dù lãi suất và thời hạn thường khác với thế chấp.
Các khoản vay này được thiết kế cho các sáng kiến bền vững có tác động trực tiếp đến mức tiêu thụ và lượng khí thải. Nếu được lên kế hoạch tốt, chúng sẽ giúp bạn đạt được trình độ cần thiết để sau này có thể mở ra cánh cửa thế chấp xanh. hoặc đơn giản là giảm hóa đơn của bạn sớm hơn nhiều.
Các sáng kiến của ngành và sự tham gia của doanh nghiệp
Động lực thúc đẩy tài chính xanh không chỉ đến từ các sản phẩm thế chấp mà còn từ quan hệ đối tác và đào tạo. Có nhiều tổ chức đang hợp tác với các ngành bất động sản, cải tạo và tân trang để phổ biến kiến thức và thực hành tốt nhất. Có các chương trình đào tạo cụ thể về nhà ở bền vững được thúc đẩy bởi các hiệp hội chuyên nghiệp và các tổ chức tài chính tập trung vào hiệu quả.
Trong nỗ lực này, một số công ty đã triển khai các hệ thống quản lý môi trường nội bộ được chứng nhận (ví dụ, theo ISO 14001:2015) để củng cố hiệu suất và vị thế dẫn đầu của mình về tính bền vững. Mục tiêu chung là đẩy nhanh quá trình cải thiện nguồn cung nhà ở và khử cacbon ở các thành phố., điều chỉnh các tiêu chuẩn cung cấp tài chính, đào tạo và quản lý.
Mẹo so sánh và lựa chọn
Trước khi quyết định, hãy so sánh một số ưu đãi xanh và thông thường. Xem xét lãi suất danh nghĩa, APR, phí (gốc, trả trước hạn) và bất kỳ điều khoản bổ sung nào (bảng lương, bảo hiểm), rồi yêu cầu mô phỏng dựa trên hồ sơ thực tế của bạn. Đừng quên cân nhắc đến mức tiết kiệm năng lượng ước tính của ngôi nhà., vì những khoản tiết kiệm định kỳ này là một phần của tổng lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh.
Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào, hãy sử dụng các công cụ so sánh chuyên dụng và yêu cầu tư vấn để hiểu rõ các điều khoản chi tiết (FIPRE, FEIN, FiAE). Tính toán khoản thế chấp của bạn với các kịch bản tiêu dùng và lãi suất khác nhau sẽ giúp bạn có cái nhìn rõ ràng hơn nhiều. những gì bạn có thể chi trả mà không ảnh hưởng đến sự an tâm về tài chính của bạn.
Khoản thế chấp xanh có thể là một đồng minh tuyệt vời: nó mang lại khả năng tiết kiệm, cải thiện sự thoải mái và giảm rủi ro pháp lý liên quan đến những ngôi nhà không hiệu quả. Điều quan trọng là phải đảm bảo ngôi nhà đáp ứng được các yêu cầu về năng lượng, ghi chép lại đầy đủ và so sánh các ưu đãi cho đến khi tìm được sự cân bằng tối ưu giữa chi phí và lợi ích.; theo cách này, bạn có thể quản lý tài chính của mình và đồng thời bảo vệ môi trường.
