Khi nói về thế chấp trong kế toán, chúng ta kết hợp hai khía cạnh: khía cạnh tài chính (cách thức cấu trúc và hoàn trả khoản vay) và khía cạnh kế toán (cách ghi nhận và định giá khoản vay). Trong cuộc sống hàng ngày, Thế chấp thực chất chỉ là một khoản vay có tài sản đảm bảo thực sự.nhưng việc phản ánh trong sổ sách có những sắc thái quan trọng cần được sắp xếp để tránh sai sót trong việc ghi nhận ban đầu, định giá sau đó và trình bày trong báo cáo tài chính hàng năm.
Ngoài việc hiểu rõ về khoản vay, bạn phải đưa tài sản vào tài khoản phù hợp theo mục đích sử dụng: Cơ sở sử dụng cho mục đích cá nhân không giống với tòa nhà cho thuê hoặc bất động sản mua để bán.Về phía nghĩa vụ nợ, nợ thường được phân loại là nghĩa vụ tài chính theo giá trị khấu hao, đặc biệt chú ý đến phí, chi phí và phương pháp lãi suất thực tế, mặc dù có cách tiếp cận đơn giản hơn trong PGC cho doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Thế chấp và các yếu tố cơ bản của nó: thế chấp là gì và hoạt động như thế nào
Trong thế chấp, một thực thể cho vay một khoản tiền và người đi vay trả nợ gốc và lãi theo từng đợt định kỳ; như một sự củng cố, Tài sản được thế chấp như một sự đảm bảo cho việc thu hồiNếu không thanh toán được, chủ nợ có thể tịch thu tài sản thế chấp và tịch thu tài sản để thanh toán yêu cầu bồi thường.
Các khái niệm thường gặp cần làm rõ là: vốn, lãi suất, khấu hao, trả góp, kỳ hạn, lãi suất và bảo lãnh. Cụ thể: Phí này thường bao gồm một phần lãi và một phần trả nợ gốc.và số tiền sẽ được xác định theo loại hình (cố định, thay đổi hoặc hỗn hợp) và thời hạn của khoản vay.
- Vốn điều lệ: số tiền đã vay phải trả.
- Sở thích: giá tiền, thường là hàng năm, được áp dụng cho vốn đang lưu hành.
- Khấu hao: trả nợ gốc theo thời gian.
- Chia sẻ: khoản thanh toán định kỳ (thường là hàng tháng) bao gồm cả tiền lãi và tiền gốc.
- Thời hạn: thời hạn hoàn trả đã thỏa thuận.
- Loại quan tâm: cố định, tham chiếu biến đổi (ví dụ: Euribor + chênh lệch) hoặc hỗn hợp.
- Thế chấp:Bản thân bất động sản được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay.
Hợp đồng vay và bảo lãnh thế chấp là hai phần cốt lõi: Hợp đồng nêu rõ các điều kiện và lịch trình thanh toán., trong khi khoản thế chấp được đăng ký tại Cơ quan đăng ký tài sản để cung cấp sự bảo đảm pháp lý cho chủ nợ.
Xử lý kế toán các khoản vay thế chấp (PGC và PGC SMEs)
Về mặt kế toán, khoản thế chấp được hạch toán giống như bất kỳ khoản vay nào khác, ngoại trừ tài sản đảm bảo. Theo NRV 9a, Nợ được phân loại là nợ tài chính theo giá trị khấu hao, trừ khi được quản lý để giao dịch (loại nắm giữ để giao dịch) hoặc xảy ra các trường hợp bất thường cụ thể.
Trong lần ghi nhận ban đầu, các khoản nợ tài chính được coi là các khoản phải trả và phải trả được đo lường theo giá trị hợp lý của chúng, trên thực tế tương đương với giá giao dịch được điều chỉnh cho các chi phí trực tiếp có liên quan cho hoạt động (phí mở cửa, các chi phí khác do đơn vị tính, v.v.).
Sau đó, việc định giá được thực hiện theo giá gốc đã khấu hao, nhận biết lãi suất bằng phương pháp lãi suất thực tếĐiều này có nghĩa là các khoản phí và chi phí ban đầu được đưa vào lãi suất thực tế và phân bổ trong suốt thời hạn vay, ảnh hưởng đến chi phí tài chính phát sinh.
Tuy nhiên, NRV thứ 9 của PGC Pymes đề xuất một giải pháp thay thế đơn giản hơn: cho phép chi phí giao dịch và hoa hồng tài chính được ghi nhận vào tài khoản lãi lỗ tại thời điểm ban đầuTùy chọn này rất thực tế đối với nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ, giúp tránh việc tính toán lãi suất thực tế, mặc dù nó đòi hỏi phải ghi nhận chi phí tài chính cao hơn ngay từ đầu.
Tài khoản PGC nào được sử dụng cho bất động sản theo mục đích của nó?
Trong đo lường tài sản, mục đích kinh tế của tài sản tạo nên sự khác biệt. Khi một cơ sở hoặc tòa nhà được mua để sử dụng riêng, người ta thường kích hoạt khoản đầu tư vào các tài khoản (210) Đất đai và tài nguyên thiên nhiên và (211) Tòa nhà, bởi vì nó liên quan đến tài sản cố định hữu hình liên quan đến hoạt động.
Nếu bất động sản được sử dụng để thu nhập hoặc lợi nhuận vốn, có thể sử dụng các tài khoản (220) Đầu tư vào đất đai và tài nguyên thiên nhiên và (221) Đầu tư vào tòa nhà. do đó đóng khung tài sản như một khoản đầu tư bất động sản. Đây là cách phân loại nhất quán khi mục đích sử dụng chính là cho thuê hoặc nắm giữ để tăng giá.
Trong trường hợp bất động sản được mua để bán trong quá trình kinh doanh thông thường (hoạt động phát triển, mua-cải tạo-bán, v.v.), thông lệ thông thường ở Tây Ban Nha là phân loại chúng thành hàng tồn kho, như một phần của hàng tồn kho để tiếp thịỞ đây, cần xem xét lại thực tế của giao dịch và chính sách kế toán, vì văn bản quy định chung và cách diễn giải có thể khác nhau tùy theo từng lĩnh vực và nghiên cứu điển hình.
Định giá ban đầu và định giá tiếp theo: chi phí khấu hao, hoa hồng và lãi suất thực tế
Ban đầu, nợ thế chấp được ghi nhận theo giá trị hợp lý của khoản tiền nhận được, điều chỉnh theo chi phí giao dịch có thể phân bổ. Ví dụ: Nếu có hoa hồng mở đầu và các chi phí khác do đơn vị tính, chúng sẽ làm giảm tiền mặt nhận được hoặc làm tăng nghĩa vụ phải trả. theo cách xử lý của nó (tiêu chuẩn chung hoặc đơn giản hóa).
Quy tắc tiếp theo là chi phí khấu hao: khi đóng sổ, chi phí tài chính được ghi nhận bằng cách áp dụng lãi suất thực tế vào giá trị ghi sổ của khoản nợ phải trả. Phương pháp lãi suất thực tế phân bổ các khoản phí và chi phí trong suốt thời hạn vay., để chi phí tài chính phản ánh lợi nhuận thực tế của hoạt động đối với người cho vay.
PGC Pymes cho phép đơn giản hóa. Nếu được áp dụng, Hoa hồng và chi phí ban đầu được tính trực tiếp vào kết quả tại thời điểm ghi nhận, tránh việc tính toán lại EIR. Phương pháp kế toán tắt này hợp lệ và được sử dụng rộng rãi trong các doanh nghiệp vừa và nhỏ do tính chất hoạt động của chúng, mặc dù quan điểm đúng đắn và hợp lý phải được đánh giá theo từng trường hợp cụ thể.
Các mục kế toán điển hình cho một khoản thế chấp
Nhìn chung, các mốc kế toán phổ biến nhất đối với khoản vay thế chấp bao gồm: ghi nhận ban đầu, tích lũy lãi suất, phân loại lại phần ngắn hạn, lãi suất có thể được đưa vào vốn gốc (vốn hóa theo hợp đồng), thanh toán định kỳ và nếu có thể, trả nợ trước hạn. Chi tiết chính xác phụ thuộc vào bảng khấu hao và các điều khoản của hợp đồng..
- Ghi nhận ban đầu về khoản nợ phải trả: ghi nhận tiền mặt đã nhận hoặc thanh toán trực tiếp cho người bán và ghi nhận khoản nợ theo giá trị hợp lý đã điều chỉnh theo chi phí giao dịch.
- Lãi suất tích lũy: ghi nhận chi phí tài chính bằng cách áp dụng lãi suất thực tế vào số dư chưa thanh toán.
- Lãi được đưa vào vốn gốc: nếu hợp đồng vốn hóa chúng, hãy tăng giá trị ghi sổ của khoản nợ phải trả.
- Phân loại lại ngắn hạn: Khi kết thúc, phần được khấu hao trong năm tài chính tiếp theo sẽ được chuyển sang nợ ngắn hạn.
- Trả góp: dòng tiền ra tách biệt lãi (chi phí) và gốc (giảm nợ).
- Hủy bỏ sớm: xóa nợ đối với tổng số tiền chưa thanh toán và ghi lại bất kỳ khoản phí hủy bỏ hoặc lãi suất nào được áp dụng.
Khi tài sản được sử dụng cho mục đích cá nhân, nó sẽ được kích hoạt trong (210)/(211). Nếu tài sản được sử dụng để đầu tư thu nhập hoặc lãi vốn, có thể sử dụng (220)/(221). Trong các giao dịch mua-bán, thông thường sẽ phân loại tài sản là hàng tồn kho. Điều quan trọng là phải tách biệt tài sản khỏi nguồn tài chính trong các tài khoản để không bị trùng lặp số tiền..
Chi phí, lệ phí và phân bổ chi phí cho các khoản thế chấp ở Tây Ban Nha
Ngoài kế toán, tổng chi phí thế chấp còn bao gồm ba phần: lãi suất, phí liên quan và hoa hồng. Lãi suất có thể cố định, thay đổi hoặc hỗn hợp; lãi suất cố định cung cấp sự chắc chắn về lãi suất, lãi suất thả nổi dao động theo chỉ số tham chiếu (như Euribor) và lãi suất hỗn hợp kết hợp các giai đoạn.
Trong bối cảnh Tây Ban Nha, có một sự phân bổ chi phí pháp lý rất chuẩn mực trong các khoản thế chấp gần đây. Người mua thường phải chịu trách nhiệm ghi chú đơn giản và đánh giá, trong khi bên hỗ trợ bao gồm công chứng viên, cơ quan, cơ quan đăng ký và Thuế tem (IAJD). Ngoài ra, mỗi bên tự trả phí cho bản sao hợp đồng của mình.
Trong số các loại hoa hồng phổ biến nhất là hoa hồng mở đầu, thường là một phần trăm của số tiền gốc. Cũng có thể có bồi thường cho việc rút tiền toàn bộ hoặc một phần nếu được khấu hao trước thời hạn và các điều khoản khác (theo quy định hiện hành và hợp đồng) cần được đọc kỹ.
Về số tiền có thể tài trợ, con số 80% tổng số thường được lấy làm tham khảo. giá trị thẩm định (không phải giá cả), mặc dù có thể thấp hơn nếu đó là ngôi nhà thứ hai. Xét về khả năng thanh toán, mức trả trước được khuyến nghị không vượt quá 30-35% thu nhập ròng và bạn nên tiết kiệm 20-25% giá trị, cộng thêm khoảng 10% cho các chi phí liên quan.
Chìa khóa để so sánh các khoản thế chấp
Khi so sánh các ưu đãi, đừng chỉ nhìn vào mức giá danh nghĩa: APR và chi phí đóng cửa có thể thay đổi hoàn toàn chi phí thực tếNgoài ra, hãy xem xét các điều khoản, rủi ro và liệu mức lãi suất là cố định hay có thể điều chỉnh.
- Số tiền vay và thời hạn trả nợ.
- Lãi suất, điểm hoặc tiền thưởng và APR.
- Chi phí đóng cửa và phí cho vay, cộng với bất kỳ khoản ràng buộc nào.
- Rủi ro hợp đồng: phí trả trước, thanh toán theo khối lượng, chỉ trả lãi hoặc khấu hao âm.
Nghiên cứu điển hình: mua để cải tạo và bán bằng hình thức thế chấp
Hãy tưởng tượng một ngôi nhà được mua với giá 200.000 euro, và ngân hàng cung cấp thêm 20.000 euro để cải tạo, tất cả đều theo cùng một hợp đồng thế chấp. 200.000 euro sẽ được chuyển trực tiếp cho người bán, và 20.000 euro còn lại được gửi vào tài khoản ngân hàng để chi trả cho việc cải tạo. Mục tiêu là tài sản phản ánh 220.000 và nợ cũng là 220.000, không trùng lặp.
Cách tiếp cận đúng đắn bao gồm hai khía cạnh: kế toán tài sản và nợ phải trả. Về mặt tài sản, nếu mục đích là để cải tạo và bán trong quá trình kinh doanh thông thường, nên ghi nhận tài sản đó là hàng tồn kho theo giá mua và cải tạo; nếu mục đích là để cho thuê hoặc giữ chờ tăng giá, tài sản đó có thể được coi là bất động sản đầu tư (220/221). Tránh ghi nhận việc cải tạo là chi phí nếu nó là một phần của chi phí sản xuất hàng hóa được bán..
Về phía nợ phải trả, khi khoản nợ 200.000 đô la được phân bổ cho người bán phát sinh, nghĩa vụ đối với đơn vị và tài sản tương ứng sẽ được ghi nhận. Tấm séc 20.000 đô la cho việc cải tạo, khi được gửi vào ngân hàng, sẽ làm tăng số dư ngân hàng (hoặc tiền mặt) và khoản nợ thế chấp; khi được sử dụng cho mục đích xây dựng, số dư ngân hàng giảm và giá trị tài sản (hàng tồn kho hoặc đầu tư) tăng lên. do đó khép lại vòng tròn 220.000 chủ động – 220.000 thụ động.
Nếu khoản thu nhập 20.000 đô la ban đầu được ghi nhận trực tiếp là một khoản nợ phải trả lớn và 220.000 đô la cũng được phản ánh vào tài sản mà không điều chỉnh dòng đầu tiên là 200.000 đô la, thì khoản nợ phải trả 240.000 đô la có thể bị ghi nhận sai. Giải pháp là ghi nhận phần khoản vay được áp dụng cho khoản thanh toán của người bán (200.000 đô la) là một khoản tài sản lớn so với khoản nợ, và Phân loại lại việc sử dụng 20.000 tiền mặt thành giá trị tài sản cao hơn khi cải cách được thực hiện.mà không làm tăng gấp đôi khoản nợ một lần nữa.
Thế chấp: lãi suất cố định, lãi suất thay đổi hoặc lãi suất hỗn hợp và tác động kế toán của chúng
Lãi suất được chọn sẽ ảnh hưởng đến hồ sơ chi phí tài chính. Với lãi suất cố định, Phí ổn định và chi phí tài chính được cân bằng theo thời gianVới lãi suất thả nổi, chi phí sẽ theo sát diễn biến của chỉ số tham chiếu, được phản ánh qua lãi suất tích lũy. Với lãi suất hỗn hợp, kỳ hạn cố định và kỳ hạn thả nổi cùng tồn tại.
Theo quan điểm kế toán, phương pháp lãi suất thực tế tích hợp hoa hồng và chi phí, do đó, mặc dù phí có thể không đổi, Chi phí tài chính thực tế sẽ thay đổi tùy thuộc vào số dư chưa thanh toánNếu chọn đơn giản hóa PGC cho SME, chi phí ban đầu sẽ được ghi nhận là chi phí ngay từ đầu và các khoản phải trả sau đó sẽ tuân theo tỷ lệ hợp đồng.
Các khoản vay thế chấp có giá trị giảm: trước và sau năm 2021
Một lĩnh vực tiên tiến hơn là việc mua lại các khoản tín dụng bị suy giảm và bảo lãnh thế chấp, bao gồm phân công tín chỉ. Trước năm 2021, việc giải thích theo NRV thứ 9 (PGC 2007) đã đặt các tài sản này, nói chung, vào các khoản cho vay và phải thu, và lãi suất thực tế được tính toán từ dòng chảy ước tính (bao gồm cả tổn thất dự kiến) chứ không phải dòng tiền theo hợp đồng, với các cập nhật về những thay đổi trong ước tính.
Bất cứ khi nào có bằng chứng khách quan về sự suy giảm giá trị sau khi ghi nhận ban đầu (con nợ mất khả năng thanh toán, giá trị tài sản thế chấp giảm, v.v.), các điều chỉnh định giá sẽ được áp dụng. Tuy nhiên, nếu không thể ước tính đáng tin cậy các khoản thu hoặc thời điểm thu hồi, một phương pháp điều trị tương tự như các tài khoản chung đã được đề xuất, do tính duy nhất của trường hợp và sự không chắc chắn cực độ của các luồng.
Hơn nữa, cần lưu ý rằng dòng tiền có thể có được từ việc thực hiện bảo lãnh không nên bị nhầm lẫn với dòng tiền theo hợp đồng để tính toán TIE; và nếu Mục đích chính là giữ lại tài sản để sử dụng hoặc chuyển đổi., thu nhập tài chính không được ghi nhận và tài sản được giữ nguyên ở giá mua trừ đi giá trị giảm giá.
Trong việc giải quyết khoản vay thông qua việc tịch thu tài sản, khoản vay không thể được coi là một giao dịch trao đổi tài sản cố định. Theo Nghị quyết ICAC ngày 14 tháng 4 năm 2015 (Điều 13, 2.3), Tài sản nhận được để thu nợ được định giá theo giá trị sổ sách của khoản tín dụng cộng với chi phí phát sinh.hoặc theo giá trị hợp lý của tài sản nếu giá trị này thấp hơn.
Đối với các năm tài chính bắt đầu vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2021, NRV sửa đổi lần thứ 9 đưa ra hai bộ lọc: bài kiểm tra thỏa thuận cho vay cơ bản (phân tích xem các luồng có phải là luồng hợp đồng, cả gốc và lãi hay không) và mô hình kinh doanh của đơn vị (thu các luồng hợp đồng, thu và bán hoặc đàm phán). Nếu tín dụng bị suy yếu khó có thể tạo ra dòng tiền hợp đồng, nó khó có thể phù hợp với giá thành khấu hao; thông thường nó sẽ được phân loại theo giá trị hợp lý với những thay đổi trong vốn chủ sở hữu, hoặc thậm chí với những thay đổi trong lãi hoặc lỗ nếu nó được quản lý để giao dịch, hoặc trong một nhóm theo giá trị hợp lý.
Phù hợp với những điều trên, tính toán EIR chỉ nên dựa trên dòng chảy hợp đồng, mà không xét đến số tiền giả định thực hiện bảo lãnh. Nếu sau đó tài sản được trao, tiêu chí của Nghị quyết năm 2015 sẽ được áp dụng lại: nếu khoản vay được ghi nhận theo giá trị hợp lý với những thay đổi trong vốn chủ sở hữu, tài sản được ghi nhận theo giá trị đó vào ngày trao, và thu nhập tích lũy trong vốn chủ sở hữu được phân loại lại thành thu nhập.
Ghi chú thực tế, trường hợp và học thuyết cần lưu ý
Trong thực hành chuyên môn, các giả định chung xuất hiện: kích hoạt các chi phí tài chính liên quan đến việc mua tài sản cố định (khi chúng là một phần của chi phí sản xuất, trong giới hạn của tiêu chuẩn), khoản vay theo PGC thông thường và khoản vay theo PGC Pymes áp dụng tùy chọn đơn giản hóaNhững tình huống này đòi hỏi phải xem xét khi nào lãi suất nên được vốn hóa và khi nào nên được ghi nhận là chi phí.
Về học thuyết hành chính, có những điều sau đây nổi bật: chi phí tài chính của các khoản vay được sử dụng để nộp thuế và liên quan đến việc hủy bỏ sớm do không tuân thủ: trong cả hai trường hợp, chìa khóa nằm ở việc phân bổ chính xác chi phí tài chính, đo lường các khoản nợ phải trả và xử lý các khoản phí hoặc hình phạt trong kết quả của năm tài chính.
Một đề cập thường xuyên trong bình luận kỹ thuật là các khoản nợ tài chính theo giá trị khấu hao Đây là danh mục tự nhiên của các khoản vay này, ngoại trừ việc ban quản lý phải thương lượng. Việc duy trì hướng dẫn này sẽ ngăn ngừa sự không nhất quán trong việc đo lường và trình bày, đặc biệt là cho mục đích kiểm toán.
Thế chấp kết hợp tài chính dài hạn, chi phí liên quan và nghĩa vụ chính thức. Phân loại tài sản chính xác (210/211, 220/221 hoặc hàng tồn kho), chọn tiêu chí định giá (giá gốc khấu hao so với giá gốc giản lược) và kiểm soát các mục nhập định kỳ Đó chính là yếu tố tạo nên sự khác biệt giữa một khoản vay hoàn hảo và một khoản thanh toán chặt chẽ. Và khi so sánh các ưu đãi, chỉ nhìn vào lãi suất danh nghĩa chỉ là một nửa: lãi suất hàng năm (APR), chi phí đóng sổ, thời hạn và điều khoản rủi ro mới là những biến số thực sự ảnh hưởng đến tổng chi phí.
