Trong thời gian gần đây, cách chúng ta hiểu về kinh doanh đã trải qua một sự thay đổi căn bản. Việc một công ty chỉ có lợi nhuận thôi không còn là đủ; giờ đây, điều thiết yếu là công ty đó phải có trách nhiệm. Trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng, các tiêu chí ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị) đã từ một xu hướng nhất thời trở thành trục chính của bất kỳ chiến lược cạnh tranh nào, cho phép các dự án không chỉ tuân thủ pháp luật mà còn hấp dẫn hơn về mặt tài chính.
Đối với những người chưa quen thuộc, khái niệm ESG về cơ bản là một khuôn khổ đo lường tính bền vững môi trường, trách nhiệm xã hội và các thực tiễn quản lý có đạo đức . Vì ngành xây dựng chịu trách nhiệm cho một phần lớn lượng khí thải CO2 và tiêu thụ năng lượng toàn cầu, nên dễ hiểu rằng cả các cơ quan quản lý và nhà đầu tư đều tập trung sự chú ý vào lĩnh vực này để thúc đẩy quá trình chuyển đổi sang các mô hình xanh hơn và nhân văn hơn.
Các trụ cột ESG thực sự có ý nghĩa gì trong lĩnh vực bất động sản?
Khi nói về yếu tố môi trường (E), chúng ta đang đề cập đến việc giảm thiểu tác động tiêu cực đến thiên nhiên. Điều này bao gồm mọi thứ, từ việc lựa chọn vật liệu xây dựng thân thiện với môi trường , chẳng hạn như gỗ được chứng nhận, đến việc triển khai hệ thống thu gom nước mưa hoặc vườn thẳng đứng. Mục tiêu rất rõ ràng: giảm lượng khí thải carbon cả trong giai đoạn xây dựng và trong suốt vòng đời của công trình.
Mặt khác, yếu tố xã hội (S) phân tích tác động của sự phát triển đến cộng đồng. Nó không chỉ đơn thuần là việc xây dựng các bức tường, mà còn là việc thúc đẩy nhà ở giá cả phải chăng và khả năng tiếp cận toàn diện . Điều này cũng bao gồm cả phúc lợi của những người sống trong không gian đó, đảm bảo chất lượng không khí và ánh sáng tự nhiên giúp cải thiện sức khỏe và năng suất làm việc của mọi người.
Cuối cùng, quản trị (G) tập trung vào "cách thức" vận hành. Quản lý minh bạch, với các chính sách chống tham nhũng nghiêm ngặt và cấu trúc lãnh đạo đa dạng và toàn diện, là điều đảm bảo sự tồn tại lâu dài của công ty. Trong lĩnh vực bất động sản, điều này thể hiện ở đạo đức nghề nghiệp tránh đưa ra các quyết định chỉ dựa trên lợi nhuận nhanh chóng và nhất thời.
Các chứng nhận và công cụ để đo lường sự thành công bền vững
Để ngăn chặn bất kỳ ai thực hiện hành vi "tẩy xanh" (greenwashing), có những chứng nhận quốc tế xác nhận tính bền vững thực sự của một công trình. Trong số những chứng nhận nổi tiếng nhất có thể kể đến LEED và BREEAM , đánh giá hiệu quả năng lượng và quản lý tài nguyên. Cũng đáng chú ý là chứng nhận VERDE ở Tây Ban Nha và phương pháp DGNB, cung cấp tầm nhìn toàn diện dựa trên ba trụ cột: con người, hành tinh và lợi nhuận.
Nếu trọng tâm là con người, chứng nhận WELL là tiêu chuẩn hàng đầu , vì nó tập trung vào sự thoải mái về nhiệt độ và sức khỏe tâm lý của người cư trú. Hơn nữa, ở cấp độ danh mục đầu tư, chỉ số GRESB là công cụ hàng đầu để so sánh quản trị môi trường và xã hội của các quỹ bất động sản khác nhau trên toàn thế giới.
Các chiến lược thiết thực dành cho các nhà phát triển và chủ sở hữu bất động sản
Các nhà phát triển có cơ hội vàng để dẫn đầu sự thay đổi. Họ có thể áp dụng nền kinh tế tuần hoàn để giảm thiểu chất thải và tái sử dụng vật liệu, hoặc tận dụng số hóa thông qua phương pháp BIM và mô phỏng năng lượng. Việc sử dụng xây dựng mô-đun và tiền chế cũng là một bước đi thông minh để giảm thiểu tác động đến đất đai và tối ưu hóa thời gian thi công.
Đối với các nhà quản lý tài sản, điều quan trọng là ngăn chặn tài sản của họ trở nên lỗi thời. Đầu tư vào việc cải tạo tiết kiệm năng lượng và chuyển đổi các bất động sản thành các tòa nhà thông minh bằng cách sử dụng cảm biến IoT cho phép bảo trì dự đoán và tiết kiệm thực sự chi phí điện năng. Đánh giá rủi ro khí hậu là điều cần thiết để đảm bảo rằng tài sản không bị mất giá trị trước các thảm họa tiềm tàng hoặc những thay đổi về quy định.
Khung pháp lý phức tạp của Liên minh châu Âu
Để hoạt động trong lĩnh vực này hiện nay, cần phải hiểu rõ các quy định của châu Âu. Hệ thống phân loại của EU là nền tảng của mọi thứ, vì nó phân loại những hoạt động nào thực sự là "xanh". Điều này rất quan trọng để một tòa nhà được coi là nZEB (tòa nhà gần như không tiêu thụ năng lượng) và đủ điều kiện vay thế chấp xanh để tài trợ cho nhà ở tiết kiệm năng lượng và nhận được các ưu đãi tài chính.
Ngoài ra, các chỉ thị như CSDR yêu cầu các công ty phải minh bạch và công bố các báo cáo chi tiết về tác động xã hội và môi trường của họ. Trong khi đó, SFDR quy định cách các quỹ đầu tư phải báo cáo về tính bền vững của danh mục đầu tư, còn EPBD đặt ra các tiêu chuẩn tối thiểu về hiệu quả năng lượng để giảm phát thải carbon trong các công trình xây dựng ở châu Âu.
Đổi mới công nghệ và con đường đến tương lai
Chúng ta không thể quên rằng công nghệ là một đồng minh tuyệt vời của sự phát triển bền vững. Trí tuệ nhân tạo đã được sử dụng để tối ưu hóa ánh sáng tự nhiên và mức tiêu thụ năng lượng ngay từ những bản phác thảo ban đầu của kiến trúc sư. Hơn nữa, công nghệ blockchain đang cách mạng hóa khả năng truy xuất nguồn gốc chuỗi cung ứng, cho phép chúng ta biết chính xác lượng khí thải carbon của từng vật liệu được sử dụng trong xây dựng.
Mục tiêu cuối cùng đầy tham vọng: đạt được mục tiêu khử carbon hoàn toàn vào giữa thế kỷ. Điều này có nghĩa là đến năm 2030, lượng khí thải CO2 trong sản xuất vật liệu sẽ giảm mạnh, và đến năm 2050 toàn bộ vòng đời của một công trình xây dựng sẽ trung hòa carbon. Chỉ những công ty nào coi tính bền vững không phải là một khoản chi phí, mà là một khoản đầu tư cho tương lai , mới có thể tồn tại và phát triển mạnh mẽ trong thị trường mới này.
Việc áp dụng các nguyên tắc ESG trong lĩnh vực bất động sản không còn là một lựa chọn đạo đức mà đã trở thành một chiến lược tài chính thông minh giúp tăng giá trị tài sản, giảm rủi ro vận hành và đảm bảo tuân thủ các quy định nghiêm ngặt của châu Âu, biến ngành xây dựng thành động lực thúc đẩy phúc lợi xã hội và tái tạo môi trường.